20.500.12556/RUL-187294 Nepremičninska tokenizacija v Sloveniji in Evropi (magistrsko diplomsko delo) Real estate tokenization in Slovenia and Europe Nepremičninska tokenizacija pomeni uporabo tehnologije razpršene evidence za digitalno predstavitev pravic, povezanih z nepremičninami. Z razdelitvijo naložb na manjše deleže naj bi vlagateljem omogočala nižje začetne vložke, razpršitev naložb in višjo likvidnost. Uporaba tokenizacije na nepremičninskem trgu odpira številna pravna vprašanja, zlasti v zvezi z naravo pravic, ki jih vlagatelj z nakupom kripto žetona pridobi in pravno naravo kripto žetonov samih. Magistrsko delo obravnava neposredno in posredno nepremičninsko tokenizacijo ter njuno razmerje do zemljiškoknjižnih registrov, s poudarkom na slovenski pravni ureditvi. Nadalje obravnava pravno kvalifikacijo kripto žetonov in razmejitev med kriptosredstvi po uredbi MiCA ter finančnimi instrumenti po direktivi MiFID II. V zadnjem delu magistrsko delo predstavlja pregled izbranih empiričnih raziskav v zvezi z udejanjanjem teoretičnih prednosti nepremičninske tokenizacije v praksi. Iz magistrskega dela prvič izhaja, da vlagatelji v trenutno uveljavljenih modelih nepremičninske tokenizacije zaradi formalnosti, povezanih z zemljiškoknjižnimi registri, praviloma ne pridobijo lastninske pravice na nepremičnini, temveč posredna upravičenja v razmerju do nepremičnine, ki jih uveljavljajo v razmerju do upravljavca strukture. Neposredna tokenizacija je za zdaj še teoretični model, uveljavitev katerega bi zahtevala bistveno spremembo trenutnih zemljiškoknjižnih registrov. Drugič, v nasprotju s pričakovanji tipične oblike nepremičninske tokenizacije ne izpolnjujejo pogojev za podreditev pod MiCA, ampak se bolj približujejo finančnim instrumentom po MiFID II. Tretjič, analizirane empirične raziskave potrjujejo, da nepremičninska tokenizacija vlagateljem omogoča predvsem nižje minimalne vložke in večjo razpršitev naložb, medtem ko so prednosti na področju stroškov in likvidnosti bolj vprašljive. Real estate tokenization refers to the use of distributed ledger technology to digitally represent rights associated with real estate. By dividing investments into smaller fractions, it is expected to provide investors with lower initial investment requirements, greater investment diversification and increased liquidity. The use of tokenization in the real estate market raises various legal questions, particularly regarding the nature of the rights acquired by an investor through the purchase of a crypto token and the legal nature of crypto tokens themselves. The master’s thesis examines direct and indirect real estate tokenization and their relationship with land registries, with an emphasis on the Slovenian legal framework. It further addresses the legal classification of crypto tokens and the distinction between crypto-assets under the MiCA Regulation and financial instruments under the MiFID II Directive. In its final part, the thesis provides a review of selected empirical studies concerning the extent to which the theoretical benefits of real estate tokenization are realised in practice. The thesis first finds that, under currently established models of real estate tokenization, investors generally do not acquire ownership rights in real estate due to the formal requirements associated with land registries. Instead, they acquire indirect rights relating to real estate, which they enforce against the entity managing the structure. For the time being, direct tokenization remains a theoretical model, the implementation of which would require substantial changes to existing land registry systems. Second, contrary to expectations, typical forms of real estate tokenization do not meet the requirements to fall within the scope of MiCA, but instead more closely resemble financial instruments under MiFID II. Third, the empirical studies analysed confirm that real estate tokenization primarily enables investors to benefit from lower minimum investment amounts and greater investment diversification, while its advantages in terms of costs and liquidity remain more uncertain. tokenizacija nepremičninska tokenizacija zemljiška knjiga MiCA MiFID II finančni instrumenti likvidnost alternativne naložbe tokenization real estate tokenization land registry MiCA MiFID II financial instruments liquidity alternative investments true false false N. Mali Slovenski jezik Angleški jezik Magistrsko delo/naloga 2026-09-10 08:00:18 2026-09-10 08:00:24 2026-09-14 10:45:23 0000-00-00 00:00:00 2026 0 Ljubljana 0 Ljubljana 1 spletni vir (1 datoteka PDF (40 str.)) 0000-00-00 Zaloznikova Objavljeno NiDoloceno 0000-00-00 0000-00-00 0000-00-00 347.2:346(043.2) 141405 290976003 29843.pdf 29843.pdf 1 41DC8C00FC8E85A2F74D06DB30EAF5D2 22fcc409a2b896e259caac2a54be46ee712a4dcebf9e381aed34262d0864a473 e3b87164-acdc-11f1-8bc5-0050569b8976 https://repozitorij.uni-lj.si/Dokument.php?lang=slv&id=246850 Pravna fakulteta 0 0 0