Odgovornost prodajalca za napake pri prodaji stanovanjaŽagar, Tilen (Avtor) Juhart, Miha (Mentor) stanovanjeodgovornostprodajaleckupecstvarna napakapravna napakanapaka v solidnosti gradbevarstvo kupcanepremičninski posrednikOdgovornost prodajalca za napake predstavlja jamstvo, na podlagi katerega lahko kupec uveljavlja določene pravice in zahtevke. Splošno ureditev prodajne pogodbe vsebuje OZ, ki predpostavlja prodajalčevo odgovornost za stvarne in pravne napake. V primeru nepremičnin pa obstaja še posebna kategorija napak, in sicer napake v solidnosti gradbe. Varstvo kupcev je bilo razširjeno s sprejemom ZVKSES, ki daje potrošnikom posebne pravice in jamstva, ob nakupu novograjenih stanovanj in enostanovanjskih stavb. Tako OZ kot ZVKSES dajeta kupcu stanovanja, ki je soočen s kršitvijo pogodbe v obliki izpolnitve z napako, na voljo 4 temeljna upravičenja, in sicer: (i) zahtevo za odpravo napake (ii) odpravo napake na stroške prodajalca (iii) znižanje kupnine in (iv) odstop od pogodbe. Ne glede na to, za katerega izmed naštetih zahtevkov se kupec odloči, lahko zahteva tudi odškodnino za škodo zaradi zaupanja in/ali za refleksno škodo. Kupec pa mora za uspešno realizacijo svojih pravic izpolniti tudi določene predpostavke, vezane predvsem na roke in način uveljavljanja zahtevkov. Relevantni so jamčevalni, notifikacijski in rok za uveljavitev zahtevka. Bistveno je to, da so roki prekluzivne narave, kar pomeni, da pri njih ne pride v poštev zastaranje ali pretrganje. Ko se iztečejo, kupec izgubi svoje pravice. Na drugi strani ima prodajalec možnost, da se v določenih primerih svoje odgovornosti razbremeni, če mu ni mogoče očitati slabovernosti. V magistrski nalogi sem z analizo zakonodaje, sodne prakse in teorije predstavil ureditev prodajalčeve odgovornosti pri prodaji novih in starih stanovanj. Opisujem določene zanimivosti in težave do katerih lahko pride v praksi, omenjam pa tudi dejavnost posredništva pri prodaji stanovanj in odgovornost posrednikov v razmerju do kupca.20202020-06-18 09:00:03Magistrsko delo/naloga116989VisID: 92268COBISS_ID: 22723843sl